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隆回县人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见

2017-10-2 17:07:30 来源: 隆回县人民政府
 

LHDR-2017-00003


隆政发〔201714

隆回县人民政府

关于化解房地产库存促进房地产市场

健康发展的意见

各乡镇人民政府,县直有关单位:

为贯彻落实中央、省、市经济工作会议精神和邵阳市人民政府《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》(市政发〔20179)精神,加快我县商品房销售,化解房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展,结合我县实际,提出如下意见:

一、加强供给侧改革力度 

(一)严格控制房地产开发供地。科学编制商品房建设规划和年度计划,综合考虑商品房累积可售面积、消化周期、存量土地等因素,有序控制土地投放和商品房开发项目建设进度,从源头上减少房地产库存。建立去库存与项目用地供应的联动机制,房产、统计部门要定期将我县房地产存量情况通报国土部门。库存消化周期超过24个月,暂停房地产开发用地供应;超过12个月低于24个月,原则上房地产开发用地不得超过上年度供应量的20%

(二)积极消化闲置的房地产开发用地。政府对未开发的房地产用地给予政策支持,鼓励企业转型利用,用于公共用地(文化广场、停车场等)和工业产业、养老产业、教育产业、文化产业、体育产业、旅游产业等项目开发建设。库存量大的房地产开发企业,原则上不允许再开发新的商品房项目,超过3年未动工开发、利用的土地由政府有偿收回。

(三)加强项目立项管理。加强对房地产开发项目的立项管理和房地产投资调控,不断完善房地产市场体系,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。相关职能部门要严格把控各类建设项目,不能随意更改,严禁其他建设项目不按规定程序改为房地产开发项目。地震评估以开发小区为单位评估,取消按栋评估等不合理的房地产开发项目立项前置条件。

(四)科学规划房地产开发项目。根据县城总体规划、县城片区控制性详细规划、县城建设用地布局,科学规划房地产开发用地中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标,充分考虑城市功能布局等因素,做到城市发展与提高房地产开发品质与去库存有机统一。  

(五)改善基础设施配套环境。加大规划设计提升力度,引进品牌企业,营造优良的宜居配套环境。加快住宅小区周边的道路、管网、公交、公园、绿道等基础设施建设,完善幼儿园、学校、医院、超市、银行、通讯、餐饮等公共服务设施。规范物业管理工作,扶持物业企业发展,提升物业服务水平。

二、加强房地产开发行业管理

(一)建立房地产开发联席会议制度。成立县房地产开发协调领导小组,由分管副县长任组长,住建、发改、财政、规划、国土、人防、房产、税务、公安、统计、信访、消防、法制、金融、相关乡镇等部门负责人为成员,县房产局为主体责任单位。领导小组适时召开联席会议,及时协调房地产开发中出现的突出问题,化解矛盾,防范风险,促进发展。

(二)建立健全房地产开发企业信用等级评定制度。建立由住建部门牵头,规划、国土、税务、房产、金融等部门共同参与的房地产开发企业信用等级评定管理系统。实现信用评定联动、资源共享,客观、准确、公正、及时征集房地产开发信用信息。县住建部门要制定严格、科学、合理的信用等级评定系统。支持引进全国百强企业,培植本土优质企业,禁止信誉差、问题多、不诚信守法的企业进入市场。对信用评定等级较高、社会信誉良好的开发企业,在项目报建、规费收取等方面开设绿色通道并给予缓交或减免的优惠政策。房地产企业的信用等级分为A级、B级、C级、D级四个等级。A级企业,在企业检查、资质升级中免除实地检查和原件核验;项目资本金监控可根据项目实际情况适当降低监控标准,但最低监控额度不得低于监控标准的50%;免于预售资金监管。B级企业,资质年度核查和项目资本金监控、预售资金监管按有关规定执行。C级企业,企业法人代表或主要负责人须到住建部门说明情况,并提出限期整改方案(整改期原则不超过三个月),在整改期间不得承接项目建设。D级企业,严格监控项目资本金、预售资金;住建部门要到企业实地检查,限期整改(整改期原则不超过六个月);不得承接项目建设。住建部门应向相关单位通报情况,进行风险提示。

(三)建立科学、规范、健全的房地产开发企业准入制度。提高房地产开发市场的准入门槛,加强对进入房地产市场的开发主体进行开发资格、能力及信用等级的认定,开发企业注册资本最低800万元,专业技术人员最少10人,从源头上杜绝“皮包公司”现象。

(四)严格土地出让管理制度。根据县城总体规划、县城片区控制性详细规划和建设用地布局专项规划,公开、公正、透明地供应房地产开发项目用地。在房地产招拍挂工程中,除竞拍价格外,应综合考虑企业的资质、从业经验、房产开发业绩、信用等级、开发能力、资金来源等因素,从严把控市场供给。

(五)成立房地产协会。县房产、住建部门要积极引导房地产企业成立县房地产协会,各相关单位对房地产协会联合举办各种类型的房展活动应予支持,帮助搭建有规模的销售平台,拉动我县房地产市场购买需求。

(六)加强房地产市场监管。严格商品房规划、设计、建设、监理、预售、商品房网上签约全程监管与合同备案制度,进一步完善商品房预售备案规定,严禁期房转让和炒作,新建商品房网签合同备案后,备案登记部门和房地产开发企业不得擅自为购房人变更、注销或撤销合同。

房地产开发规划应在控规和评审的基础上,设计应高起点、高标准、严要求,严格控制各项经济技术指标,不得随意变更。监理严格按规程操作。

加强商品房预售及预售资金的监管,实行实物量进度和投资额进度双控机制,商品房预售许可要按提供预售的商品房计算,多层主体建筑完成2层以上、中高层以上主体建筑完成5层以上且达到预算投资额的50%以上。预售款严格按规定和程序进行存取,要深入核实资金使用情况,确保资金用在项目建设上。对企业申请用于支付项目的工程款、税款、材料款等资金优先审批使用,提高开发资金的流动性,同时简化资金使用的审批程序,提高办理效率。合理调控商品房预售资金监管比例,监管资金监管比例按预售、封顶、竣工验收三个时间节点控制在10%5%3%

商品房预售资金监管银行应当按照商品房预售资金监管协议,配合县房产局共同做好商品房预售资金监管工作,不得将商品房预售资金挪作他用,或随意为房地产开发企业拨付预售资金;建立商品房预售资金收支台账,按季向县房产局报送项目预售资金使用对账单。县房产局应加强对银行预售资金的监督、督查,建立预售资金使用通报制度,对违规拨付预售资金的银行,可禁止其从事预售资金监管业务,同时与房地产开发企业信用挂钩,并追究相关单位的责任。

(七)加强住宅小区竣工综合验收。开发企业申请办理住宅小区综合验收,各职能部门必须及时受理,提供优质服务,并按政策、规定要求限时办结。房地产开发企业不按时申请办理住宅小区竣工综合验收登记的,由县住房和城乡建设局责令其限期改正,予以警告;不主动申请办理住宅小区综合验收手续的,县房产局暂停拨付该项目的商品房预售款;未经综合验收的住宅小区,一律不得交付使用,国土登记部门不予受理办理产权登记手续。

三、推进商品房与安置房、保障房对接,培育和发展房地产租赁市场

(一)加大房屋征收货币化安置力度。进一步加大房屋征收货币化安置力度,政府主导实施的建设项目,原则上不再新建安置房。货币化安置除征收补偿政策奖励外,同时奖励24个月过渡安置费,新购普通商品房的,房屋维修基金和三年物业管理费由项目实施主体支付。对购买存量商品房作为安置房的,实行市场团购竞价,搭建购房平台。 

(二)加大棚户区改造货币化安置力度。利用棚户区改造工程推动房地产市场刚性需求,棚户区改造原则上实行货币化安置,全年货币补偿比例应超过60%,引导棚改安置户直接从市场购置商品住房。棚户区改造购房安置补贴标准,拆迁面积在90以内(含90)按每户10万元标准补贴,拆迁面积超过90的,超过部分按500/进行补贴。

(三)加快推进公租房改革。根据房地产库存情况,全面推行公共租赁住房以租代建,鼓励购买和租赁符合条件的存量住房作为公共租赁住房房源。

(四)培育和发展房地产租赁市场。鼓励企业自持物业,企业消化自有存量房。发展住房租赁企业,鼓励开发企业“租售并举”,将已建成住房或新建住房开展租赁业务,鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务,引导个人将闲置住房转入租赁市场,鼓励个人将闲置住房依法开发为商业用房。

四、优化房地产开发发展环境

(一)优化房地产开发投资建设环境。金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持信誉良好、诚信经营的房地产开发企业开发建设普通商品住宅。积极支持有市场前景的在建、续建房地产开发项目的合理融资,各商业银行要积极争取省分行的支持,特别是地方金融机构要加大对本地优质房地产开发项目的放贷力度。

除法律法规明确要求进行招投标的建设项目外,由民营资本投资的房地产开发建设项目,不强制进入政府管理的平台招投标,但需向招投标主管部门备案。

鼓励企业建立健全账户,对财务核算健全的企业一律实行查账征收方式征收企业所得税。

(二)帮助房地产开发企业解困。开发企业在房地产开发项目报建时,只要依法确定施工单位,可先行办理质量安全监督和施工许可手续,将应缴纳的报建规费、项目资本金,延期至办理商品房预售许可时缴纳。严禁其他行政、企事业单位搭车收费。供电、供气、供水、通信、广电等行业(单位)要积极主动配合项目建设,实施跟踪服务,依法规范经营行为,严格执行国家规定的收费标准,不得对已明令禁止或停止收费的项目继续或变相收费,不得强制收费, 不得索拉卡要、拉赞助。

积极支持房地产开发企业申请抵押贷款。对办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证且主体工程已完工的项目,其自持房产部分(如自主经营的商业铺面、宾馆等)经规划、消防、住建部门专项验收合格签署意见后,国土部门可先于核办该部分不动产登记证(分证)。待项目竣工后,房地产开发企业自持房产部分应连同整个项目统一办理竣工备案手续。

各行政事业单位要严格规范本单位的各类中介机构收费项目和收费标准,对无依据和不合理收费要严格进行清理和取消。

(三)禁止违规合伙购地建房。一律停止审批党政机关及事业单位职工集资合作自主建房开发项目。自然人购地开发房地产建设项目必须符合开发准入条件。

(四)开展整治小型和“地下”房地产开发不正当经营行为的督促检查。对全县各房地产开发项目进行拉网式排查,做到不留死角,一个不漏。对于通过督查发现的存在不正当经营行为的企业,将从严从重处罚,重拳出击,重磅发力,该书面警示的坚决书面警示,该约谈的坚决约谈,该公开通报的坚决通报,该列入违法失信名单的坚决列入,该由资质许可机关在资质审查中重点审核的坚决重点审核。对情节严重涉嫌犯罪的,一律移交司法机关依法追究刑事责任。

(五)整顿规范房地产开发销售中介行为。依法打击房地产开发企业的不正当经营行为,整顿规范房地产开发销售中介行为。重点查处垄断房源、操纵市场价格,造谣生事、误导市场预期,提供虚假证明、扰乱市场秩序等违法违规行为。金融主管部门严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。

五、鼓励商品房消费,激发市场需求

(一)大力推广农民“安家贷”。鼓励开发企业对购买商品房自住的农民、进城务工农民给予让利,政府对给予让利的开发企业进行适当补贴。自2017101日起至2018831(以商品房买卖合同经房屋登记机构备案时间或网签时间予以认定),个人(家庭)购买90平方米以下(90平方米)新建商品住房可享受购房总额2%的财政补贴;个人(家庭)购买90平方米以上新建商品住房可享受购房总额2.5%的财政补贴;补贴资金总额不超过2万元。对农民和农民工进城购房的,县教育局凭经县房地产登记管理部门备案的商品房买卖合同,在学位额许可的前提下统筹安排在学位相对富余的学校就读。

(二)实施贷款优惠。积极推进个人购房贷款业务,优先满足居民家庭购买首套和改善性普通住房的信贷需求,简化贷款受理流程,提高审批效率,实行差异化优惠利率政策,最大限度满足广大市民的购房贷款需求。

充分运用住房公积金贷款政策,依照上级法律、法规、政策,结合我县实际情况,调整贷款准入年限,调整贷款上限额度,购买第一套和第二套房的,贷款额度可达所购房屋价款的80%

(三)实施契税补贴。对购买第一套商品房自住的,业主交易契税实施财政补贴政策,按购房者备案的标准网签购房合同和实际缴纳契税50%给予返还。

六、本意见自印发之日起施行。

隆回县人民政府   

2017927  

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