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维权3•15:限购令下楼市纠纷详解

2011-3-15 16:46:47 来源: 首页

自今年1月26日国务院推出“新国八条”后,楼市进入快速调整期。随着房产税实施以及各地限购令的出台,楼市调控效果逐渐显现,已经颁布限购政策的7个重点城市中,京、津、杭、蓉在限购令出台后一周,成交量跌幅超过五成。

  所谓“上有政策,下有对策”,伴随着限购令等各项调控措施的实施,开发商掀起打折促销潮,中介则想办法帮购房者逃避限购令,顺利买房。购房者则纠结于首付及房贷的提高,以及被限购而退房等种种纠纷。

 限购令下楼市迎来促销潮 警惕隐形陷阱

  32城市限购令陆续出台,房价调控目标也将在本月公布,楼市经过一系列调控效果逐渐显现,一线城市楼市成交量大幅萎缩。面对日渐萧条的楼市以及资金链紧张等问题,开发商开始采取各种方法打折优惠:补贴房产税、全款折扣、特价房。尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌,但在北京、上海、广州、深圳等一线城市,一些楼盘已经在用新房价格低开等方式,悄悄降价。在这种情况下,购房者在购房时一定要更加留意。警惕在降价促销掩盖下的隐形陷阱。

  分清商业立项与住宅

  由于不受调控限制,商改住项目越来越受到购房人的追捧。但是商业立项产权只有40—50年,同时不接通燃气,水电按照商业项目收费,标准是民用水电的2倍以上,契税远高于住宅,因此购房者需谨慎。

  周边配套、环境问题

  在降价促销的情况下,有些楼盘难免会在质量上有所下降。购房者需提前了解清楚。比如有些开发商擅自更改规划,改变绿化面积,承诺配套设施不能兑现等。同时,有些特价房,打折楼盘可能还存在周边环境差,交通不便等问题,购房者需要全面掌握这些信息。

  精装修骗局

  在打折促销的诱惑下,购房者一定要小心谨慎,警惕一些潜在的陷阱。比如一些精装修的住宅,很有可能样板家比较花哨,但实际交房时并没有想象的那么好。或者使用的产品品牌变脸,或者质量有问题,或者搬进去之后发现很多细节问题,这些都需要引起注意。

  应对限购“歪招”跌出 风险不容忽视

  眼下,各地房地产限购细则陆续出台,投资投机性需求总体得到遏制。不少网帖开始传授应对“限购”的招数,触动了不少购房、炒房者的敏感神经。业内人士指出,不少招数看似可行,实则风险重重。

  5年社保能补缴

  原本被视为最严厉的房地产调控手段之一,却在一周内就被房地产中介轻松化解。目前已成北京楼市一个抢手的生意:帮外地人代办北京工作居住证,以获得在京购房资格,或向外地人收取一笔不菲的费用,帮助外地人补交5年连续在京社保等。

  风险分析:

  若购房者利用假证明来购房,一旦被审查出来之后将失去购房资格。部分购房者可能已经支付定金或者首付,将会有更多经济损失。

  此外,“京15条”中明确规定,对于提供虚假证明的购房者不仅不予办理产权登记手续,还要承担一定的经济和法律责任。其中对协助其办理的相关房地产机构也会进行严肃处理。

  假结婚假离婚

  网上流传:均为北京户口的夫妻离婚,利用户口招租,分别和外地人领取结婚证,帮助其在京买房。每次收取房价5%的佣金,以目前北京房屋均价来算,每次结婚可挣10万元到15万元。一年结离婚4到6次,俩人一年各挣40万元到90万元不等。

  风险分析:

  如假结婚后,购房再离婚的人群。法律规定婚后房产属于夫妻双方的共同房产,离婚时若结婚双方协商不好将会面临财产分割的纠纷。由于结婚和离婚,以及中间涉及到房产的购买和分配,整个环节复杂,难免会出现一些问题。现实生活中也出现为购房假离婚,可是离婚后却没有复婚的情况。假结婚后购房,在离婚时出现财产分割的纠纷情况等等。

  以公司名义“曲线购房”

  网友“蓝色树”说:“二手房过户给公司是可以操作的,只是成本要高一些。”上海一些中介告诉记者,近期有不少购房者来电询问能否借用公司名义买房,“但契税要全额缴纳,还要缴纳印花税、房产税。”

  风险分析:

  借用公司名义买房,虽然不受买房套数限制,但一旦与公司关系破裂,与公司之间容易就房屋产权的归属产生争议。

  对购房者来说,由于房屋产权登记在公司名下,该房屋有作为公司资产被法院强制执行还债的风险。

  先买房再过户

  已经看好一套二手房的小刘,因为拿不出5年纳税证明而犯愁,一直陪着看房的中介担心生意黄了,就建议小刘“先签购房合同书,以后有购房资格之后再过户。”小刘一方面担心两年后房价上涨更买不起,另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的,内心好生纠结。

  风险分析:

  先签合同后过户,潜在的风险很大。首先由于没有过户,难免会出现业主“一房二卖”现象。

  其次,这几年难以保证政策就不会发生变化,而发生什么变化又很难预料。签约不过户,购房者权利和财产安全均得不到保障。

  限购令下退房潮涌现 因限购须退房不算违约

  “第三套房不让买了,开发商却不愿退我定金,怎么办?”限购令实施后,类似退房纠纷猛增。不过,房管部门明确表示,确因限购带来的退房行为,不算违约,开发商应与买房人协商退款。

  新“限购令”细则实施后,使众多购房人受到影响,难免会引发一些纠纷。对确因限购而必须退房,应不算违约,开发商应给予配合,尽快退房、退钱。但因其他原因导致的退房,应与开发商协商解决。房管部门提醒,对新“限购令”内容、看房人是否具备购房条件,开发商应履行告之义务,以避免产生纠纷。

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