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关于2017年1-9月湖南省房地产市场形势的通报

2017-11-17 23:56:21 来源: 省住房和城乡建设厅

关于20171-9湖南省房地产市场形势的通报

各市州住房和城乡建设局(建委、规划建设局)、房(地)产局、统计局:

2017年10月26日,省住房和城乡建设厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、省国税局、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、省地方税务局湖南银监局长沙市住房城乡建设委员会、株洲市房产管理局、湘潭市房产管理局等单位参加了2017年1-9月全省房地产市场联席会议。会议就2017年1-9月全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2017年1-9月全省房地产市场形势通报如下。

一、20171-9全省房地产市场基本情况

前三季度全省商品房销售增速明显放缓房地产开发投资平稳增长商品住宅库存探底回升,房价涨幅回落

(一)商品房销售增速大幅回落,两年多来首现单月同比负增长。全省完成商品房销售面积5373.50万平方米,同比增长7.4%,增速较去年同期回落19.4个百分点,1-8月回落5.9个百分点;总量、增速在全国排名第9位、第19位,在中部地区排名第4位和第5位。全省完成商品房销售额2731.12亿元,同比增长16%增速较去年同期回落19.6个百分点,1-8月回落6.4个百分点。其中:住宅销售面积4694.1万平方米,同比增长4%;非住宅销售面积679.4万平米,同比增长38.7%9全省商品房销售面积735.66万平米,同比减少18.9%,为自2015年以来首次单月同比负增长,较8月回落20.3个百分点。

分市州看,长沙市受调控政策影响,市场成交回落明显,商品房销售面积1347.28万平方米,占全省的25.1%同比减少22.3%,已连续6个月负增长,且降幅自三季度以来逐月扩大,分别1-7月、1-8扩大11.1个、7.4个百分点。三四线城市市场成交增势有所放缓,商品房销售面积4026.21万平米,同比增长23.3%增速已连续2个月回落,较1-8月回落5.6个百分点。三四线城市中,除益阳外,其他12个市州商品房销售面积增幅达两位数,其中张家界、湘潭、怀化、常德和娄底市商品房销售面积增幅均超过30%

(二)房地产开发投资平稳增长全省完成房地产开发投资2368.03亿元,同比增长14.9%已连续5个月累计增幅保持在15%区间,增速较去年同期扩大4.2个百分点。房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第10位,在中部地区均排名第4位。从投资结构看,住宅完成开发投资1467.66亿元,占全省房地产开发投资的62%同比增长11.8%增速较去年同期提高9.1个百分点非住宅完成投资900.37亿元,同比增长20.2%,增速较去年同期回落8.2个百分点

市州看,全省14个市州中,有11个市州房地产开发投资实现增长,增幅较大的为湘潭市(35%)、常德市(34.1%)和永州市(24%);有3个市州房地产开发投资负增长,分别为湘西州(-33.6%娄底市(-27%和郴州市(-7.7%。长沙市完成房地产开发投资1137.1亿元,占全省的48%,同比增长23%

(三)商品住宅库存年内首次增加,非住宅库存高位逐月下降据省住房城乡建设厅调查,按照最近12个月月均销售速度测算,截至9月底,全省待售商品房(指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房)库存去化周期11.1个月,较8月增加0.2个月。其中:住宅去化周期6.5个月,较8月增加0.2个月,属年内首次增加;在非住宅销售高位增长带动下,非住宅库存去化周期呈逐月回落态势,目前为39个月,较2016年底缩短11.1个月。

(四)长沙岳阳、常德市新建商品住宅价格同比、环比涨幅回落9月,全省新建商品住宅均价4751/平方米,在全国排名第27位。国家统计局数据显示,9月,长沙市新建商品住宅均价同比上涨12%,已连续4个月涨幅回落,较8回落4.9个百分点岳阳、常德市新建商品住宅均价同比涨幅自去年10月以来首次回落,分别上涨9.8%8.6%,较8月分别回落0.91.5百分点。环比方面,长沙、岳阳和常德市新建商品住宅价格分别上涨0.1%0.6%0.3%,涨幅均创年内新低

(五)新开工面积低速增长,竣工面积降幅收窄全省商品房施工面积29379.41万平方米,同比增长4.1%,增速1-8月提高0.6个百分点。商品房新开工面积5513.58万平方米,同比增长5.8%,增速1-8月提高0.8个百分点。新开工面积总量、增速在全国排名第10位、第13位,在中部地区均排名第4商品房竣工面积2594.59万平方米,同比减少5.2%,已连续5个月降幅收窄,1-8月收窄0.1个百分点。其中:住宅施工面积20970.24万平方米,同比增长3.9%,住宅新开工面积4002.08万平方米,同比增长10.6%,住宅竣工面积1940.92万平方米,同比减少5.8%;非住宅施工面积8409.17万平方米,同比增长4.6%,非住宅新开工面积1511.5万平方米,同比减少5%,非住宅竣工面积653.67万平方米,同比减少3.1%

(六)房地产用地量减价升全省房地产用地供应2153.67公顷,同比减少12.6%,已连续32个月负增长,降幅较1-8月收窄1个百分点。其中商服用地供应701.43公顷,同比减少24%;住宅用地供应1452.24公顷,同比减少5.7%。全省房地产用地出让均价2391.8/平方米(合159.46万元/亩),同比上涨25.1%已连续3个月涨幅扩大,1-8月扩大0.4个百分点。其中商服用地出让均价2539.5/平米,同比上涨33.1%;住宅用地出让均价2305.0/平米,同比上涨20.3%

(七)房地产开发贷款增速加快,个人住房贷款增速高位有所回落9月末,全省房地产贷款余额8685.86亿元,占全部贷款的比重为27.7%,同比增长32.3%,较1-8月提高0.1个百分点,高于全部贷款增速16.2百分点。从贷款投向来看,开发贷款余额2702.11亿元,占房地产贷款的31.1%,同比增长32.6%,增速3月以来逐月扩大,1-7月、1-8月分别提高8.4个、2.8个百分点。个人住房贷款余额5432.87亿元,同比增长32.6%,年内累计增速呈逐月回落态势,增速较1-7月、1-8月分别回落1.9个、1.4个百分点。其中,长沙个人住房贷款增长27.3%,增速自年初以来逐月下降,常德、永州、岳阳、湘潭和益阳市个人住房贷款增速较快,分别为61.2%51.8%49.6%40.6%40.3%

(八)房地产税收收入创新高。全省完成房地产相关税收收入632.56亿元,同比增长30.3%,增幅创近5年来同期新高,较去年同期提高31.3个百分点,较今年1-6月提高11.4个百分点。全省房地产税收占一般公共预算收入的比重为18.7%,创近5年来同期新高,较去年同期提高3.3个百分点;占税收总收入比重为24.7%,较去年同期提高3个百分点;占地方税收收入比重为51.3%较去年同期提高4.9个百分点。

二、值得关注的问题

目前,我省房地产市场仍存在一些突出问题,值得高度关注。一是长沙住宅库存严重不足。目前,长沙住宅库存去化周期仅3.3个月,且市场供应持续减少,1-9月新建商品住宅批准预售面积1139.87万平米,同比减少18.27%二是部分三四线城市房价上涨压力较大。株洲、湘潭、岳阳、常德、怀化、张家界等地房地产市场量价齐升,商品住宅库存大幅减少,其中岳阳、常德、张家界等地中心城区住宅库存已不足5个月,市场供需矛盾比较突出,房价上涨压力较大。三是部分县城住宅库存仍然较多。全省89个县(市)中,新建商品住宅库存去化周期1年以上22个,占比24.7%四是非住宅库存去化压力仍较大。截至9月底,全省非住宅库存去化周期虽逐月回落,但仍高达39个月,考虑到非住宅投资仍以20.2%的速度在增长,非住宅去库存难度仍然较大。

、下阶段房地产市场形势研判

党的十九大报告明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这表明坚持住房的居住属性,坚决遏制投机炒房行为,持续保持房地产市场平稳健康发展,将是今后房地产调控政策的主基调。下阶段,在国家房地产政策坚持连续性、稳定性的背景下,我省将积极贯彻落实国家调控要求,按照“分城施策”的原则,继续做好稳房价和去库存工作,预计房地产市场呈现以下发展趋势:

一是商品房销售增速继续放缓。长沙市受调控政策影响,商品房销售将维持回落态势,由于占全省销量比重大,将明显拉低全省商品房销售增速;三四线城市在去库存及棚改政策刺激下,已释放大量市场需求,随着政策边际效应减弱,销售增速将逐步回落。此外,房贷利率上浮将抑制部分市场需求释放,叠加去年同期高基数因素,预计全省商品房销售增速将继续放缓。

二是房地产开发投资平稳增长。在强调控、严监管下,房地产投资趋于谨慎,但部分城市市场库存持续下降,房地产开发企业购置土地补库存的意愿较高,加之上半年成交活跃使得房地产企业资金快速回笼,有利于加快开发投资的进度,预计全省房地产开发投资增速保持平稳

三是商品住宅库存低位有所回升非住宅库存高位继续下降。受新建商品住宅销售增速持续回落影响,预计新建商品住宅库存低位有所增加。新建非住宅商品房销售面积持续快速增长,将推动非住宅库存继续下降,但由于目前库存积压仍然严重,预计较长时期内非住宅库存仍处于高位

四是房价总体平稳。随着调控政策效应持续释放,我省房地产市场将总体保持稳定,房价基本平稳。长沙市在调控政策严控下,房价将继续企稳;部分库存快速下降、房价上涨较大的三四线城市,随着稳房价、防风险工作力度的加大,预计房价环比涨幅将继续回落;部分县城因库存仍处高位,购房需求疲软,房价上涨压力较小,将继续保持平稳。

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